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住宅ローンの借り換えと持分変更について

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りり09さん
女性 / 30代 / 千葉県 / 会社員

現在、母と連帯債務で住宅ローンを組んで3年が過ぎました。(持分は自分7割、母3割) 2年後には母も退職し、年金生活になるため、自分の扶養にするつもりです。 その際、借り換えも考えていますが、母が退職しているとなると自分だけでローンを組むことになりますが、その場合は母の持分も自分名義にしてないとダメなものでしょうか。 住宅ローン減税もあるので、少なくても減税が終わるまで借り換えは待った方がいいのでしょうか。

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原 / ファイナンシャルプランナー

りり09さん 初めまして。ファイナンシャルプランナーの原です。 ご質問に回答させていただきます。 住宅ローンの借り換えの場合は、新たに金融機関と契約をする形になります。 今回の場合ですと、お母様の持分をりり09さんの名義にしない形でも住宅ローンの借り換えで新たに契約を締結することは可能です。 ただ、お母様に持分がある場合は、りり09さん単独で融資を受けようとする場合、抵当権の設定が必要になりますので、持分をお持ちのお母様に連帯保証人になってもらう必要があります。 連帯債務は、住宅ローンを二人で支払う契約ですが、連帯保証人の場合は、契約はりり09さん1人と契約を行います。連帯保証人であるお母様は、もしりり09さんが支払いができなくなった場合に、持分の入っている土地や建物を差し出すことになるため、その承諾を事前のしておくというような意味合いで捉えてください。 最後に住宅ローン減税の件ですが、住宅ローン減税は借入から10年間の権利です。 加えて、減税幅の上限は、年末残高の1%になります。 この上限と比較して、現在の所得税・住民税をどの程度支払っているかを見比べます。 現在の状況が所得税・住民税を満額カバーできている状態であるならば、借り換えは住宅ローン現在が終了するまで待ちことも得策です。 しかし、それ以上に借り換えの金利のメリットがでる場合であれば、早い段階で借り換えを行い、金利のメリットを享受することをお勧めします。


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内山 / ファイナンシャルプランナー

住宅ローンの借入金利にもよりますが、住宅ローン減税の適用がある期間中は、繰上げ返済をしてしまうと、還付金が減るので適用終了後にするのが一般的にはいいとされています。 借換えも、諸費用でも数十万円は必要になるので、よほどの金利差がないとメリットがありません。 連帯債務は2人とも債務者であるため、2人がそれぞれ返済し続けることが必要です。 お母様の持ち分を自分名義に変更すると、お母様の持ち分が贈与の対象になり、贈与税がかかります。 また、借換え審査では1人での収入で、すべての債務の返済能力が必要になりますので、収入不足で連帯債務をされたのであれば、審査結果は厳しいと思います。 年間110万円は贈与税の基礎控除があります。お母様の持ち分を代わりに払っても年間110万円以下ならば贈与税はかからないので、今までの状態でも変更する必要はありませんので安心してください。 ご参考いただければ幸いです。

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