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Q

繰り上げ返済か頭金で支払いか。

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うさすさん
女性 / 20代 / 埼玉県 / 会社員

はじめまして。 来年新築マンションを購入するものです。 そこで質問になります。 貯金が600万で、頭金で200万マンション費を払いました。残り3000万です。 この貯金から少しでも出して頭金として出した方がいいのか、月々払って繰り上げ返済した方がよいのかどちらでしょうか? 月々控除される分などもろもろ教えて頂きたいです!

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専門家の回答

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内山 / ファイナンシャルプランナー

住宅ローンの返済は、借入金も多く返済期間も長いので、少しでも利子を少なく返済していきたいものです。 繰り上げ返済は、年末のローン残高1%が所得税・住民税から還付される住宅ローン控除が10年間あるので、10年後の適用終了後にまとめて繰り上げ返済する方がおすすめになります。 借入金利にもよりますが、年間の支払利子よりも住宅ローン控除の還付金の方が多くなるので、途中で繰上げ返済をすると還付金が少なくなりお得な状態ではなくなります。 例えば、借入金利0.8%の場合 ローン残高3,000万円の場合、年間利子24万円、還付金30万円、差額の6万円が得 200万円の繰上げ返済をすると ローン残高2,800万円になり、年間利子22.4万円、還付金28万円、差額の5.6万円が得 (わかりやすく簡易計算しています) 利子も減りますが、還付金はそれ以上に減ってしまします。 また、これからお子様の教育資金も必要になってきますので、教育資金のメドが立ってからでも繰上げ返済は十分だと思います。繰上げ返済に気がいってしまい手持ち資金がなくなり教育ローンを借りることになれば本末転倒になってしまいます。 とりあえずは、10年後の控除適用終了後までは、繰上げ返済準備金と教育資金として貯金していく方向をご検討ください。繰り上げ返済はいつでもできますので焦らなくても大丈夫だと思います。 ご参考いただければ幸いです。

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うさす さん

ご回答ありがとうございます! 繰り上げ返済は10年後までは待った方が良いとのこと、ありがとうございます! 頭金を600万ある貯金から出して2800万スタートした方が利子も減らせるし、還付金ということですか?頭が悪くてすみません。。 それよりも多く借りておいてお金は残しておいた方がよいのでしょうか? おそらく固定金利で払っていこうと思っているのですがその場合ではどうでしょうか?
すみません、頭金で200万円出しましたが、まだローンはスタートしてないので頭金を上乗せしてさらに払った方が良いのかどうなのかということです!わかりづらくてすみません、、
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内山 / ファイナンシャルプランナー

金融機関は低金利になっていて、住宅ローン控除もあるので、多く借りて手持ちの資金はできるだけ持っておく方がいいです。追加での頭金は必要ないと思います。新生活の準備にお使いください。 固定金利でお考えの場合は、金利上昇リスクもなく、完済までの利子も決定されるので、なおさら繰り上げ返済を急ぐ必要はありません。繰り上げ返済はいつでもできます。 極論にはなりますが、住宅ローンより低い金利でお金を借りることはできないので、借りておいた方がいいと思います。

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うさす さん

なるほどです!多く借りておいた方が良いのですね。安心しました。月々の返済が家計を圧迫するのではないかと心配でした。それならばそのまま返済していき、10年後に繰り上げ返済をする方向で考えようと思います。 ご丁寧にありがとうございました。 大変参考になりました。

鈴垣(FP)プロフィール画像
鈴垣 / ファイナンシャルプランナー

うさすさん、はじめまして。 ファイナンシャルプランナーの鈴垣です。 住宅ローンには金利が掛かりますので、最終的な支払いを考慮した場合は、やはりローンの金額を減らした方がいいですね。なので、購入する際には出来るだけ頭金を準備する方がいいです。目安としては購入する物件の2割から3割くらいですね。例えば3500万円の物件であれば、700万円から1000万円でしょうか。残りをローンを組んでいきますが、月々の返済も収入の3割以下に抑える方がいいですね。月の収入が40万円であれば、12万円以下になります。 繰り上げ返済もローン総額を減額する有効な手段ですが、それを実施する際には手数料が発生します。なので、それを考えると繰り上げ返済しなかった場合と比較して、それほど変わらないことも考えられます。なので、やはり頭金を多く準備する方がいいですね。 住宅ローンを利用すると、「住宅ローン控除」で税金を安くすることができます。控除金額は年40万円を上限として、年末のローン残高の1%を10年間控除することができます。利用する最初の年は確定申告をしなければなりませんが、2年目以降は年末調整で手続きは完了します。最大で400万円節税できますので、効果は大きいですね。 また、ローンの金利についてですが、現在は超低金利なので、ローンを利用するのは有利です。ですが、このままの金利が続くことは考えにくいので、将来的には金利は上がっていくと思います。住宅ローンの金利は返済期間中同じ金利が適用される固定金利と市場の金利に合わせて金利が変わる変動金利があり、今後は金利が上がっていくことが十分考えられますので、できれば固定金利の利用をお薦めします。これを利用する他のメリットとしては返済額が一定なので、返済計画が立てやすく、家計管理もし易くなります。 お子さんもまだ小さいので、これから教育資金も必要となってきますし、老後資金も合わせて準備を始めたいところです。なので、ローンの返済はこれらも考慮した上で行なっていってください。

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うさす さん

私も最初はローンの金利があるので借りる額は少ない方が良いと思っていました。ほかのFPの方は借りておいて戻す方が良いとのことでしたが、何が本当になるのでしょうか、、
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鈴垣 / ファイナンシャルプランナー

メッセージありがとうございます。 異なった回答で混乱させてしまい、申し訳ありません。 他の方と私の見解とも、基本的ににはまとまった金額を用意し、出来るだけローンの利用を少なくすることでは一致しています。その資金を用意する時期の問題だと思います。住宅購入前にまとまった資金が用意出来るのであれば、それを頭金としてローンを少なくする、購入前に準備できない場合は、ローンを返済しながら繰り上げ資金を準備し、それを利用してローンを少なくするということです。 いずれにしても、トータルで見れば大きな差はないと思います。


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原 / ファイナンシャルプランナー

うさすさん 初めまして。ファイナンシャルプランナーの原です。 ご質問に回答させていただきます。 住宅ローンの残債が現状で3,000万円ということであれば、 住宅ローン控除の享受を受け、11年後に貯蓄分を繰上返済に回す方がお得だと思われます。 住宅ローン控除とは、年末残高の1%分を上限として、所得税と住民税を控除してくれる制度です。 800万円の年収であれば、おそらく所得税と住民税合わせて、年間30万円以上の税金の納付を行っていると予測できます(一度、給与明細などを確認し、ご自身がどの程度、所得税と住民税を納付しているかご確認ください)。 頭金として、最初に現金を投入すると、年末残高が減り、住宅ローン控除の享受できる額が減り、損することになります。 仮に、3,000万円の借入で、金利1%で35年での支払いとした場合、年末残高が3,000万円からスタートした場合の、10年間の住宅ローン控除額は、 「約253万円」です。 次に借入を2,600万円で同じ条件で借入した場合の控除額は、「220万円」となります。 その差額は、約33万円となります。 10年間満額で住宅ローン控除を享受後、手持ちの現金と住宅ローン減税で取得した金額を合わせて11年後に繰上返済を行う形が良いでしょう。

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うさす さん

回答ありがとうございます。 住宅ローンに限り、控除が大きくなるので頭金は払わずに借りておいた方が良さそうなのですね?他の借金だとまた話は変わってくるような感じですよね?
返信アイコン原(FP)プロフィール画像
原 / ファイナンシャルプランナー

うさすさん ご返信ありがとうございます。 住宅ローンに限り、住宅ローン控除が使えますので、他の借金だと話が変わります。 加えて、住宅ローンは非常に金利の安い商品です。 ですので、回答内容のことが成立します。

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