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相続にて取得後の複数筆の土地の共有物の分割

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二木さん
男性 / 60代 / 大阪府 / 会社員

【家族構成】 母、長男、二男、私(三男) 【現状】 土地A 200㎡ 土地B 100㎡ 土地C 100㎡ 3筆とも共有持分:母47/100・長男25/100・二男3/100・私25/100 【質問内容】 このたび、母が亡くなり、相続が発生しました。 父が生前、不動産賃貸業を行っており、昭和62年に父の相続の際に月極駐車場として利用していた土地3筆を4人で共有にて取得しました。 3筆は南北でつながっており、3筆まとめて月極駐車場として現在も利用しています。 母の相続を期に、3筆を兄弟で単独所有にしたいと考えています。 「最終の土地所有想定」 土地A→私 土地B→二男 土地C→三男 さて、本題ですが、3筆とも母の持分47/100を二男22/100と私25/100が取得し、 長男25/100・二男25/100・私50/100としたうえで、上記の最終所有想定のように共有物の分割をすることは可能でしょうか? また、税金の課税関係はどのようになりますか? よろしくお願いいたします。

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小林 / ファイナンシャルプランナー

二木さん、はじめまして。 相続後の土地の所有に関する御質問ですね。 相続により共有者3名の持分がそれぞれ50/100、25/100、25/100になった状態で、土地を2:1:1の割合で分割するとのことですから、概ね問題はありません。 ただ、土地の状況(角地かどうか、周囲の建物など)によっては、土地の広さは同じでもその価値(時価)は異なるということが考えられるため、面積だけでなく様々な面から検討する必要があります。 共有の土地を分割すると、従前の土地の持分と分割後の土地を交換したことになります。交換により譲渡した資産と取得した資産の価値の差額が高い方の時価の20%以内であれば、譲渡がなかったものとして所得税の対象にはなりません。ただ、この場合差額がプラスになった人は贈与税の対象となり、年110万円の基礎控除の額を超えた場合には贈与税が発生します。 また、交換差金として現金の授受をした場合、交換差金は所得税の課税対象となります。 課税関係が複雑なため、時価の把握と差額がないかどうかの計算は慎重に行ってください。

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二木 さん

早速のご回答ありがとうございます。 参考にさせていただきます。 前述の土地は、西側のみ接道しており、おおむね時価は同じかと思います。 今回の場合ですと、共有物分割ではなく、土地の交換となりますか? 共有物分割のみで対応可能でしたら登記するだけで、確定申告をしなくてもいいのではと思ったのですが、それは法律上不可能なのでしょうか?
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小林 / ファイナンシャルプランナー

ご確認いただきありがとうございます。 一続きの土地ということですから、実際には時価はほとんど差がない可能性が高いですね。 一つの土地を共有から分割する場合には、課税関係は発生しません。 二つ以上の土地を互いに共有する者が、その持分を交換して土地を単独所有にした場合は、それぞれの持分の譲渡があったこととされるため、原則、所得税の対象となります。ただ、先に説明した要件にあてはまれば課税はされません。 この場合も、確定申告の手続きは必要となりますので、ご注意ください。

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二木 さん

ご丁寧な返信ありがとうございました。

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